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未登記の建物について

2015.08.20

不動産の売買をする際、現場と公的書面(公図・建物図面・登記事項証明書等)によって、不動産の形状や権利関係を確認しますが、調査の結果、建物は現存するが登記されていない場合があります。このような建物を俗に未登記建物と呼びます。

未登記建物の形状や権利関係は、法務局に図面や登記がないため、市区町村の固定資産課税台帳の登録内容が記載された、固定資産税評価証明書等の証明書の記載事項(所在・構造・種類・床面積・所有者)を基に判断することになります。

 勿論、未登記建物も、市区町村の固定資産税課において正確に登録されていますが、稀に、形状(構造・種類・床面積)が現場の建物と相違する場合があります。
 このような場合には、建物が増改築されたのか、建て替えられたのかを調査のうえ、建物の同一性を確認し、近隣の別の建物や既に取り壊された建物などと取り違えないようにしなければなりません。古い建物の場合は調査が困難なこともありますので要注意です。

  次に、未登記建物の所有者が、土地の所有者と異なる場合、例えば、土地は相続による名義変更の登記をしたが、建物の課税台帳の登録変更は放置した場合には、相続人全員の作成にかかる遺産分割協議書(印鑑証明書付)等をととのえ、課税台帳の相続による所有者の変更手続きや、法務局への建物表題部登記がいつでも申請できる準備をしておくことが肝心です。

特に、未登記建物が賃貸中であるような場合には、賃貸人の地位を確実に相続人や買主に承継させ、賃借人に対する家賃請求や将来の立退き訴訟などに備える必要があります。

仮に、売買完了後、買主が未登記建物を取り壊す予定であったとしても、不測の事態を回避するためには、これらの書類を準備しておくと安心です。

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筆者紹介

酒井 謙次
酒井司法書士事務所 所長

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