この【基礎控除】のおかげで、『５,０００万円＋法定相続人の数×１,０００万円』までは、非課税で相続する事ができます。

例えば、お父さん、お母さんがいて子供さんが２人というご家族では、お父さんの財産が『５,０００万円＋３人×１,０００万円＝８,０００万円』以下であれば相続税の心配はしなくていいという事になります。

８,０００万円なんて財産は無いから安心･･･と思われている方も多いかと思いますが、この基礎控除額が引き下げられようとしています。

現在の引き下げ案は『３,０００万円＋法定相続人の数×６００万円』。

先ほどのご家族の例で言うと、基礎控除額は『３,０００万円＋３人×６００万円＝４,８００万円』になってしまします。

　控除額が８,０００万円のときには相続税の事は全く考えなくて良かったご家族でも、４,８００万円になってしまうと　“ うかうかしていられない ”　というご家族も少なくないのではないでしょうか？相続対策を行う際には、基礎控除額が下がった場合に相続税がかかるのか否かを計算しておく事が大事です。

一般的なご家庭の財産の多くはご自宅（土地・建物）と預貯金です。

預貯金の額は通帳で確認ができますが、土地・建物が一体いくらなのかは実物を眺めていても残念ながら値段は見えてきません。そこで今回は、自宅の土地・建物の相続税評価額をどのように計算するのかをご紹介したいと思います。

①建物 = 固定資産税評価額

建物の相続税評価額は、『 固定資産税評価額 』です。

計算する必要が無いので簡単ですね。今お持ちの建物の固定資産税評価額は、毎年お手元に届く【 固定資産税の納税通知書 】の後ろの方のページを見ると書いてあります。　　

もし、納税通知書を無くしてしまったという方は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で【 固定資産評価証明書 】もしくは【 名寄帳 】というものを取得していただくとそちらにも評価額が掲載されています。

ちなみに、建物を共有でお持ちの場合には、その共有持分をかけて計算します。

例えば、固定資産税評価額１,０００万円の建物を、２分の１の持分割合で持っている場合には、１,０００万円×２分の１＝５,００万円となります。

ですので、不動産を共有名義で所有している際には、持分割合の確認も必要になります。

② 土地＝路線価

土地の相続税評価額は、『路線価』という価格で計算します。

建物とは違い、固定資産税評価額では無いんですね。

ご自分の土地の路線価がいくらなのかは、国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/）又は法務局で確認できます。ご自分の土地の住所を選択していき、最後に地図が開きます。その地図に、路線価が書いてあります。

路線価図を簡単に図にすると、下記のようになります。

評価したい土地が①の土地だとすると、この土地の路線価は『２５０C』となります。

このままでは何の事がわかりませんね。『２５０』というのが価格を表しており、これは千円単位ですので、この土地の路線価格は２５０,０００円になります。そしてこの値段は１㎡あたりの値段ですので、土地全体では、

２５０,０００円×２００㎡＝５０,０００,０００円　の評価額となります。この価格はあくまでも標準の価格であり、例えば土地の形がいびつであったり、角地であったりする場合には、この価格から若干の修正がはいる事になりますが、とりあえずはこの価格を把握しておけばよいでしょう。

 　また、Cという数字は借地権割合を示しているのですが、自宅の土地の場合には使いませんので、この詳しい説明は次回に譲りたいと思います。

 ちなみに、この路線価格がついていない地域もあります。その場合には、固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。倍率の数値は同じく国税庁のHPで確認できます。

２００㎡の自宅の土地も、路線価が２５万円であれば、それだけで５,０００万円の評価額になってしまいます。そうすると、相続税の基礎控除が下がった際には相続税がかかってしまう事になります。

今一度、ご自宅の相続税評価額を確認されてみてはいかがでしょうか？

父Ａが、上記のような「養老保険」に加入していた場合
「満期保険金の受取り」と「死亡保険金の受取り」の際にかかる税金の組み合わせとして、
下記ア）～ウ）のうち、正しいものはどれか？

A.イ）

満期保険金：
契約者（保険料負担者）と満期保険金受取人が同一の場合は、満期保険金から払込保険料総額を差引き、更に特別控除として最高50万円を差引いたものが一時所得の金額となり、その1/2が他の所得と合算されて「所得税（並びに住民税）」の課税対象となります。

死亡保険金：
死亡保険金は、一見「相続税」のように感じるかもしれませんが、契約者（保険料負担者）と受取人が同一でない場合は、「贈与税」の課税対象となります。

土地家屋調査士とは、不動産の登記簿（登記記録）の「表題部」の新設、変更・更正、閉鎖等の代理申請を行う土地建物の表示登記の専門家です。 

 我々土地家屋調査士が、相続の関係でお世話させて頂く場合で多いのは、相続人の間で土地を分けあう為の分筆登記を行う時や、相続税の物納の為の土地の境界確定測量、地積更正登記を行う時です。

この分筆登記・地積更正登記を行う上で、前提として通常境界確定測量を行わなければなりません。今回は、境界確定測量時に行う土地の境界線確認、いわゆる“境界立会”についてのお話をします。

一言で境界立会と言っても、十人十色ならぬ十筆十色であり、その土地が存在する地域の性質、境界線付近の建物や構造物の築造状況、隣接の方の性格やそれまでのお付き合いに至るまで様々な要素が混じり合っており、お隣さん次第で、平易に済むときもあれば、紛争や裁判になる時もあるといった具合です。

 残念ながらお隣さんは選べませんので、適切な時期に境界確認を行うことも重要です。親子３代境界で揉めている地権者さんに出会ったこともあります。相続時に土地と共に“境界争い”も残すことにならないようにするのが理想です。

境界立会とは、隣接地の所有者もしくは管理者と現地で立ち会い境界線の確認を行うことです。つまり、財産である土地の境界線＝範囲が現地のどの位置に存在するのかをお隣さんと確認をすることです。

確認が無事に終われば、境界を確認したことを証する書類（境界確認書）に署名・捺印をいただきます。

土地分筆登記・地積更正登記を申請する時は、通常その境界確認書を添付します。ということは、お隣さんの境界の確認承諾がないと分筆登記・地積更正登記を行うことが困難になるということです。

（万が一、境界確認承諾をもらえなくても、土地分筆登記・地積更正登記を行う方法もあります。それは別の機会にお話いたします。）

◆境界確定測量、分筆登記・地積更正登記の流れ◆

①隣接地挨拶　

②基礎測量

③現地境界立会

④境界標識設置、実測、実測図作成

⑤境界確認書（境界を確認したことを証する書面）への署名・捺印受領

⑥法務局に分筆登記・地積更正登記を申請

境界立会の際、境界標識（石杭、コンクリート杭、プラスチック杭、金属標など）や境界を表す構造物（ブロック塀、石垣、用壁等）が現地に存在していれば、揉めるケースは少ないのですが、境界標識が無い場合や、境界を表す構造物の所有権が不明瞭な場合、構造物（埋設管、ブロック塀、石垣、建物等）が越境している、もしくはされている場合、容易に境界確認が出来ないことがあります。

わが国の領土は狭く、国民の土地に対する思い入れは、諸外国に比べてはるかに深いのが実情と思います。現状、土地は高価な財産であるため、所有者の権利意識は非常に高くなっています。さらに、住宅が密集することにより、近隣との日照や騒音や境界紛争などのトラブルも増えています。

この境界紛争の多くは、境界が不明なために起こっています。また、紛争になると最終的には感情論になってしまうのがほとんどです。お隣さんから境界立会を求められるケースも少なくありません。その時は「お互い様」と思って快く立会をしてあげた方が、後々ご自身に境界立会が必要になったとき、逆に快く行ってくれるはずです。

隣接からお願いされた境界立会で不安な時は、お気軽に土地家屋調査士にご相談ください。

日頃、隣接地の事でお悩みの方のお話をよく聞きます。足を踏んでいる人は踏まれている人の痛みは分からないものです。次代に紛争や遺恨を残さないように上手に管理していただきたいと思います。

 ＜今回のレポート担当＞

江藤土地家屋調査士事務所（福岡市博多区）

土地家屋調査士　江藤 剛　先生

趣味：美味しい物を食べること。福岡をこよなく愛すること。

前回・前々回と「保険のかけ方」で一番のおススメであった「生前贈与＋生命保険」を詳しくご紹介しました。しかし、このやり方には大きな前提条件があります。

それは、「 健 康 状 態 」！

生命保険の最大の弱点・・・、それは「健康でない人は入れない」ということです。

【通常のパターン】

毎回の復習になりますが、「生前贈与＋生命保険」のパターンを図で表すと、このような形になります。たとえば、親から子に、現金を何年かに渡って贈与します。その現金を使って、子が生命保険を契約し、親を被保険者にします。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

贈与者　父A

受贈者　娘B

↓

契約者　娘B

被保険者　父A

死亡保険金受取人　娘B

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

この通常パターンの条件になるのが、「贈与者が被保険者になれること」です。残念ながら、贈与者が健康でない場合は、被保険者になれませんのでこのパターンは、残念ながら使えないということになります・・・。

では、贈与者が健康でない場合は、

「生前贈与＋生命保険」はまったく使えないのでしょうか？

その答えは「いいえ」です。

他にもいろんなパターンがあります。

【贈与者が保険に入れない場合の契約パターン ①】

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

贈与者　父A

受贈者　孫C

↓

契約者　孫C

被保険者　子B

死亡保険金受取人　孫C

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

例えば、「孫」に生前贈与して、「子」を被保険者にするパターン。

このやり方では、父Ａの相続財産を計画的に減らしながら、子Ｂの相続時に、孫Ｃが相続税の支払いなどで困らないための準備ができます。

孫への生前贈与であれば、3年間の持ち戻しがありません。また、被保険者が若くなる分、同じ掛け金でも契約できる保険金が大きくなる …などのメリットがあります。

【贈与者が保険に入れない場合の契約パターン ②】

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

贈与者　夫A

受贈者　子C

↓

契約者　子C

被保険者　妻B

死亡保険金受取人　子C

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

次は、「子」に生前贈与して、「妻」を被保険者にするパターン。

　配偶者に財産を相続する場合は、相続税に「配偶者の税額軽減」という制度があり、　結果、相続税がかからないケースが多々あります。しかし、二次相続時には配偶者がおらず、相続人が子のみ＝軽減制度がないため、相続税がかかるケースが増えてきます。

このやり方では、夫Ａの相続財産を計画的に減らしながら、二次相続時（妻Ｂの相続時）に、子Ｃが相続税の支払いなどで困らないための準備ができます。

　このように、贈与者が被保険者になれないケースでも、ご家族の構成や相続財産の内容によって、いろんな契約パターンをとることが可能です。

「生前贈与＋生命保険」は今後の法改正にも耐えうる、まさに相続対策の「王道」ともいえるパターンですので、皆様もぜひ一度ご検討くださいませ。

以上

例）Aさんの家族構成
・子どもが２人（長男B・次男C）
・次男Cの子D（孫）を養子にしている
・妻と次男Cは、すでに他界

１．長男B　１／２　　養子D　１／２

２．長男B　２／３　　養子D　１／３

３．長男B　１／３　　養子D　２／３

A.３

養子縁組は、もっとも確実で効果の高い相続対策と言われています。
民法では、養子縁組の日から実子と同じ権利を持ち、法定相続人の数に含められることになっています。
上記のケースでは、長男B・次男C・養Dの３人の子がいますので、法定相続分はそれぞれ１／３。しかし、次男Cは他界していますので、Cの１／３は子であるDに代襲相続されます。
よって、Dの法定相続分は１／３＋１／３＝２／３となります。

１．相続の放棄及び限定承認は、いずれも３ヶ月の熟慮期間内に家庭裁判所に申し出なければならない

２．相続人が相続財産の全部または一部を処分した場合には、単独承認をしたものとみなされる

３．限定承認は、相続人が複数いる場合には、各相続人が単独で行うことができる

A.３

相続放棄は生前に行うことはできません。必ず相続開始の日のあったことを知った日から３ヶ月以内に行わないといけません。これは被相続人が「多大な借金をしてかえせない」これを相続はできないという場合によく使われます。ここで注意しないといけないのは、例えば相続人である子が相続を放棄したら、第２順位である父母に借金が相続される点です。したがって父母も相続放棄をしないいけません。
また限定承認とはプラスの財産の範囲でマイナス財産を引継ぐことですので、「借金はあるがいくらあるのか分からない」という場合に使います。ただしこれは単独ではできずに相続人全員がそろって行う必要がありますので、こちらも注意が必要です。

１．1億円の現金と時価1億円の土地を比較した場合、一般的には土地を贈与する方が贈与税は安くなる

２．不動産を贈与する場合、一括贈与よりも少額贈与を毎年繰り返す方が得策である

３．更地のまま贈与するよりもその上に賃貸アパート等を建築してから贈与した方が、その土地にかかる贈与税は安くなる

４．土地は、評価額が上昇している間に贈与すると税制上不利になる

A.２

贈与税の算出上、土地は相続税評価額で評価するが、これは一般的に時価よりも低いため、時価が同じなら現金よりも土地の方が贈与税は安くなります。
不動産の贈与にはコスト（登録免許税・不動産取得税・司法書士の報酬等）がかかるため、少額の贈与を繰り返すことはけっして得策になるとは言えません。
土地は、更地よりも賃貸アパート等の敷地の方が相続税評価額は下がるため、贈与税も安くなります。当然、評価額が下がっているときか下げる対策をしてから贈与した方が税制上有利となります。

例）太郎さん（65歳）は、平成16年に、息子の一郎さん(30歳)に収益物件を贈与しました。一郎さんは平成17年3月の確定申告の際に、相続時精算課税制度を選択して申告しました。平成26年に太郎さんがお亡くなりになった場合、相続財産に持ち戻される金額は次のうちいくらでしょうか？

１．平成16年の相続税評価額である、2,500万円

２．平成26年の相続税評価額である、3,000万円

３．平成16年の相続税評価額に、10年間の家賃収入を足した5,000万円

A.１

相続時精算課税制度とは、親が子に生前贈与を行った場合に、税務上は、その財産移転を”相続の前倒し”として扱う制度です。要件を満たせば、2,500万円までは無税で財産移転をする事が出来ますが、相続発生時にはその価格を相続財産に持ち戻されます。今回はその持ち戻しの『価格』についての問題でしたが、正解は１．の『贈与時における相続税評価額（2,500万）』です。
相続時に精算するからといって、相続発生前にその財産が生んだ2,500万円という収益には相続税は課税されません。また、相続開始までに財産の価値が上昇していたとしてもその上昇部分への課税もありません。
したがって、将来値上がりする財産や、収益を生んでいる財産は、この制度を使って早めに財産移転するのも、相続対策の１つの手段といえます。

１．相続税は法人税や所得税に比べて調査率が圧倒的に高い。

２．税務調査では、土地や建物のように見れば分かる資産よりも、金融資産のように隠しやすく見つかりにくい財産を中心に調査される場合が多い。

３．預金が被相続人の配偶者や子供などの名義であっても、その名義人に収入が無く、相続や贈与による財産取得も無い等の場合は、配偶者や子供の預金としては認められず被相続人の相続財産となる。

４．保険契約者が被相続人でなく、例えば配偶者や子供になっていれば、保険料を負担していたのが被相続人であっても相続財産からは外される。

A.４

相続税の税務調査率は約3割と高く、調査の中心は金融資産であるケースが多いようです。預金の名義人に収入やその他財産取得の機会が無い場合は、名義預金として被相続人の相続財産と認定されます。 被保険者が配偶者や子供で、保険料負担者が被相続人という保険契約も相続財産となり、相続発生時の解約返戻金相当額で評価されます。

ところが相続税については知らず知らずの間に払い過ぎてしまっている方が数多くいます。

相続税は、亡くなった方が遺した財産を申告する側が自ら評価し、税額を算出して申告・納税しなければなりません。税額の多寡を決めるのは財産の評価額です。評価額が高ければ税金も高額となり、低ければ安く済みます。

『国の税金に関わることなんだから誰が評価しても同じ金額になるのが当然では？』と思いがちですが、財産評価はそれに係わる専門化のスキルによってかなり違いが出ます。

特に違いが出やすいのが土地です。土地を評価するには税務的な知識だけでは不十分で、不動産そのものが分からなければなりません。土地評価に精通していない専門家に依頼してしまうと、大抵の場合その評価額は高くなり、結果として納税額も増えてしまいます。

当社ではお客様が過去に提出した相続税の申告書類を拝見させて頂く機会も多いのですが、特に土地持ち資産家の多くが相続税を払い過ぎていることに驚かされます。土地の評価が高過ぎるのです。当初から我々に相談してくれていたらもっと税金を安くしてあげられたのに・・・と思うのですが、残念ながらもう申告・納税は終わっています。

しかし、諦める必要はありません。まだ手はあります。払い過ぎた相続税を取り戻す手が！それが相続税の還付請求です。土地評価の見直しを行い、それに基づく税額の減額を請求するのです。

この請求には、法定申告期限（相続開始後10ヶ月）から1年以内に行う「更正の請求」と、それから4年（＝法定申告期限から5年）以内に行う「嘆願」という2種類があります。

「更正の請求」は、納税者として当然の非常に強い権利です。「更正の請求」に対して税務署がこれを放置したり納得できない理由で還付を否認した場合には、納税者側は不服申立てをすることもできます。税務署長に対する異議申立てや、国税不服審判所長に対する審査請求がそれです。ですから税務署も迂闊な対応はできません。

一方の「嘆願」は、残念ながら納税者からの単なる「お願い」に過ぎません。「更正の請求」のような納税者の強い権利ではないのです。実際に嘆願申請をやっても、税務署がこれをまともに受けてくれるか否かはやってみないと分かりません。ゼロ回答もありえますし、それに対して不服申立ての制度もありません。

この還付請求の制度が、平成23年12月に次の通り改正されました。

①平成23年12月2日以後に法定申告期限が到来するケース（相続開始日が平成23年2月2日以後）

更正の請求ができる期間が法定申告期限から5年に延長されました。

納得できない否認等に対しては、これまでと同様、不服申立てすることもできます。

②平成23年12月1日以前に法定申告期限が到来するケース（相続開始日が平成23年2月1日以前）

「更正の請求」の期限は従来通り法定申告期限から1年ですが、そこから2年（＝法定申告期限から3年）以内であれば新たに「更正の申出」をすることができるようになりました。「更正の申出」が為された場合、税務署は調査によりその内容の検討をして、納め過ぎの税金があると認められた場合には、減額の更正を行うことになります。

ただし、申出の通りに更正されない場合でも、不服申立てをすることはできません。なお、「更正の申出」の期限を過ぎた場合、そこから2年（＝法定申告期限から5年）までは従来通りの「嘆願」が可能です。

これまでの経験から察すると、過去に相続税の申告を済ませた方の中に還付請求が可能な事案が山のように眠っていると思われます。その多くは、土地持ち資産家です。ただし、申告したご本人はまさか自分が税金を払い過ぎていたとは夢にも思っていません。

これらの方々は元々税率も高いケースが多く、その分、還付金も高額になりがちです。実際に還付請求をした方をみていると、数百万円から数千万円といった還付金を受取っているケースが結構あります。

あなたも還付請求を行えば、納めた税金の一部が戻ってくるかもしれません。

しかも、今回の改正でより還付請求がしやすくなりました。

福岡相続サポートセンターでは、全国の幾つかの専門家グループと提携し、成功報酬型で還付請求のお手伝いをさせて頂いてます。還付の可能性の有無は、提出済みの申告書の控え一式を拝見すれば概ね判断できます。

駄目で元々ですし、もし幾らかでも還付されれば儲けものです。納税者側が失うものは何もありません。もし申告から5年経っていないという土地持ち資産家は、軽いノリで結構ですから是非一度当社にお声掛けください。