広大地とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行う場合に道路や公園などの公共公益的施設用地（＝つぶれ地）の提供が必要と認められるものをいいます。

つまり、つぶれ地が生じるために宅地として有効利用できる面積が減ってしまうので、相続税・贈与税の土地の評価額が下がるのです。

改正前

今までは広大地の評価は、土地をいくつかの分譲地に開発したとしたならば、という前提で宅地開発想定図を描いていました。

道路として提供する部分がここ、公園として提供する部分はここ…という具合に。実際には開発を行わないのに測量士や開発業者にお願いして、その土地の開発要綱等法令の要件を満たす図面を作成する必要がありました。実際に開発しなくても、その図面を描いてもらうという時間と費用がかかっていたのです。しかも、その評価には不確実な要素が含まれているため、税務調査の対象になり争われることも多くありました。

改正後

平成16年6月4日付けの財産評価基本通達の一部改正により、よほどの悪条件（不整形地・間口狭小・がけ地等）でなければ有利となります。この評価方法は 5000m²以下の地積に限定されています。ただし、5000m²を超える広大地については個別評価を原則としつつ、65％の評価減を適用しても差し支えないこととしています。

また、市街地農地等、市街地山林及び市街地原野についても、広大地補正率の適用があります。

広大地評価できない宅地

次のような土地はたとえ面積が広大でも、税務上の広大地として評価することはできません。

1. すでに開発行為を終えているマンション・大規模小売店舗などの敷地（更に開発行為を行う必要性がないため）
2. 道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない宅地・道路が二方、三方及び四方にある宅地等（つぶれ地がほとんど生じないため）
3. 大規模工場用地に該当する土地（別途、規定が設けられているため）
4. 最も適した利用法がマンション適地（中高層集合住宅の建築が最適とされる土地）に該当した場合。

広大地に該当すれば、それだけで最大65％の評価減を適用することができるのです。これまで以上に広大地なのかどうかが重要な判定要素となってきました。

ちょっとの工夫で広大地評価

土地を細かく分割して相続するのではなく、広大地として評価することができるように共有財産として遺産分割することをお勧め致します。

広大地として相続税の申告を済ませ、その後に共有物の分割（共有物の分割は所得税の課税対象になりますが、一定の要件を満たした場合には所得税は非課税となります）をすれば、広大地の評価減を最大限に活用できるのではないでしょうか。

不動産投資信託とは・・・

不動産投資信託とは不特定多数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する商品です。簡単に言えば、みんなでお金を出し合って不動産を購入し、そこからの収入をみんなで分けるという事です。

■不動産投資信託のメリット

・換金が簡単
不動産投資信託には上場されているのもあります。上場されているものであれば、市場で簡単に売ることができます。不動産と比べ、すぐに現金化することができます。

・比較的、手の届く金額で投資が可能
20万円〜70万円前後から投資が可能です。実物の不動産とは違い、少ない資金で投資が可能です。

・リスク分散、専門家が不動産を運用
不動産投資の経験豊富なプロが複数の物件に投資し運用します。そのためリスク分散の効果があります。また、そのプロが業者を選択・監督・指示しますので通常の不動産投資のような物件の維持・テナント管理などの手間がかかりません。

■不動産投資信託のデメリット

・元本割れの危険性があります。
・様々な経済情勢の変化により分配金の減少の可能性があります。不動産に関する税制の影響や不動産市場の変化で空室率上昇や賃料下落などの影響を受けます。
・投資対象の不動産が予測不能の災害等により被害を受けたことにより配当金や価格の低下の可能性があります。

税務上の取り扱い

不動産投資証券に投資して分配金を受け取った場合と売却して利益を受けた場合には税金がかかります。

分配金配当所得
上場不動産投資信託であれば10％（平成25年12月31日まで）の源泉徴収で課税関係が終了です。ただし、次のような場合には確定申告をした方が有利となります。

「他の所得に損失があるため、配当所得を確定申告に含めると源泉所得税が還付される場合など」

売却益譲渡所得
上場不動産投資信託の売却益については10％（平成25年12月31日まで）の課税です。もしも売却損が発生したとしても他の株式の売却益があれば損失を相殺できます。その上、相殺しきれない損失が生じた場合には3年間の繰越控除が可能です。

結局のところ

税率の違い
実物の不動産を所有していれば、その収入は不動産所得です。もしも損失が発生すれば他の所得と相殺可能です。ただし、所得が多ければ最高50％の課税です。上場不動産投資信託であれば分配金がどんなに多くても10％の課税で済みます。

売却の場合
土地の売却であれば20％の課税です。それに対し、上場不動産投資信託であれば、10％の課税で済みます。しかも今年の税制改正で土地の譲渡損失は損益通算不可能となりました。配当となり通算可という点では配当所得と同じです。

元本割れ
確かに不動産投資信託は元本割れのリスクがあります。同様に、実物の不動産についても値下りの恐れがあります。

不動産を見る目に自信が有り、値下がりの続く土地をお持ちの方は、思い切って不動産を処分して上場不動産投資信託に投資されてみてはいかがでしょうか。

不良不動産を整理され、なおかつ、好立地の不動産から生じる収益が享受できます。不動産投資信託は資産の組替え方法の1つとして十分有用な選択肢ではないでしょうか。

アパート、マンションの節税対策

みなさんがアパート、マンションを建てるときの動機は何でしょうか。
相続税の節税でしょうか。

相続税の節税というのは、アパート、マンションを建てると、土地の評価が15％引き、建物の評価が65％引きになることです。例えば、1億円の土地に2億円のマンションを建てた場合、土地の評価は8500万円、建物の評価は7000万円になります。
3億円の財産を1億5500万円で評価してくれるのです。
これにより、数千万円の相続税が節税になるかもしれません。

また、固定資産税、都市計画税の節税もあります。
アパート、マンションを建てると駐車場などの更地と比較して、土地の固定資産税が75％引き、都市計画税が40％引きになります。例えば、駐車場で利用している1億円の土地があった場合、現在の固定資産税は70万円、都市計画税は15万円の合わせて85万円程度でしょう。

この土地にアパートを建てると、土地の固定資産税は18万円、都市計画税は9万円の合わせて27万円程度に落ちます。もっとも別途、建物の固定資産税、都市計画税がかかるのですが。

このようにして、みなさんは節税目的でアパート、マンションを建てていきます。
もちろん、アパート、マンションの収益力はみなさんの生活費となり、同時に節税も達成されるのですから何も文句は無い訳ですが。

 

アパート、マンションの管理対策

ところで、みなさんが亡くなられて、実際の相続が発生したときにはどうなるのでしょうか。

アパート、マンションの経営をあなた一人でやっていて、家族の人はほとんど知らない。このような場合、大変なことになります。
亡くならなくても、病気で入院し意思能力が無くなってしまったらどうでしょう

ましてや管理会社にも頼らずに、すべて自分でやっていたら。アパートの外灯が故障した。入居者が鍵を紛失した。その度に家族は大慌てです。

その家族は遠方に住んでいるかもしれないのです。

そのためにも、入居者をすぐに探してくれる、アパート、マンション経営のアドバイスをしてくれる、家賃、間取り、設備、修理、そして最新の市場動向まで教えてくれる、そんな管理会社を必ず見つけておきましょう。

 

アパート、マンションの分割対策

節税対策も万全、管理対策も万全、いざアパート、マンションの相続が発生しました。

さて、そのアパート、マンションは誰が相続するのでしょうか。

結論から言えば、アパート、マンションは共有にしないでください。
母親と子供の共有であればまだしも、兄弟姉妹での共有は絶対に禁物です。
今後のアパート、マンション経営で、修理、家賃の改定、借入金の返済、新たな設備投資など、意思決定が必要な問題は次から次に起こります。

共有では意見の調整が難しいのです。

特に資金の絡む問題では喧嘩になるかもしれません。兄弟姉妹に仲良く家賃を分配したいのは分かりますが、アパート、マンションの名義は一人にして、他の兄弟姉妹には別の財産を用意しておきましょう。
もっとも、兄弟姉妹の数だけアパート、マンションがあれば、共有せずに分割することもできるでしょうが。

 

アパート、マンションの後継者対策

時価5000万円のマンションは長男に相続させる。長女は他家に嫁いでいるので現金5000万円を相続させる。マンションの家賃は年間625万円、築10 年ですが借入金はなく鉄筋コンクリートなので、手を入れていけば今後20年間は十分稼いでくれます。長女は遠方にいるためマンションの管理は不可能ですし、本人も住宅ローンや子供の教育資金で現金を望んでいます。後は遺言でも書いておけば万全です。

はたして本当にそうでしょうか。

長男の嫁の言い分を聞いてみましょう。
「嫁の立場でこんなことを言うのもどうかと思いますが、単純計算すると5000万円を625万円で割って8年になります。つまり8年たてば、マンションの家賃が義理の妹が相続する現金5000万円に並びます。しかし、マンションの維持費や税金のことを考えると、年間の手取りは400万円ぐらいではないでしょうか。さらに今後は空室がでるかもしれませんし、リフォーム費用がかかるかもしれません。そして正確な計算をするには、将来の手取りを現在価値に割り引いて計算しなければなりません。15年で5000万円になるかどうか、20年かかるかもしれません。それなのに義理の妹は現金で5000万円・・・。」

どう考えてもマンションの方が有利なはずなのに。

あなたのアパート、マンションの相続対策は万全ですか。

確定申告は慌てず騒がず落ち着いて

毎年2月16日から3月15日にかけては、所得税の確定申告の時期です。サラリーマンは12月の年末調整で、ほとんどの人が確定申告は不要となっていますが、不動産所得には年末調整はありませんので、みなさん頭の痛い時期だと思います。

日頃からきちんと整理をしておけば、この時期になって慌てることもないのですが、来年こそは早めに整理をしようと思うのはいつものこと、またこの時期がやって来ました。少なくとも奥さんと、ささいなことでけんかなどしないよう十分注意してください。
たとえ3月になって確定申告の準備がまったくできていなくても、慌てず騒がず落ち着いて対処しましょう。

なぜなら、マンションやアパートなどの所得は毎年そんなに大きな変動がありませんから、税務署の最大の関心事は「家賃収入がもれていないか」、「経費が前年と比較して大きく増えていないか」の二つだけです。

つまり、家賃収入をもらさず計上し、前年と同じくらいの経費を入れておけば、まず文句を言われることはないでしょう。反対に修繕費などで、前年に比較して多額の経費が発生している場合は要注意、見積書や請求書などきちんと整理しておきましょう。

家賃収入の申告直前徹底チェック

（１）家賃収入はたとえ未回収であっても、契約上の支払日に計上しなければなりません。
（回収できないことが明らかになったときに、過去の申告を訂正することになります。）

（２）入居者の退去時や敷引き契約がある場合の入居時など、敷金を返還しなくてよくなったときは、収入に計上しなければなりません。

（３）相続した物件や遠隔地の物件、年の途中での入退去分、現金集金分、共益費、入居者の駐車場代などは、当然ですが収入に計上しなければなりません。

不動産経費の申告直前徹底チェック

（１）平成15年分が白色申告の場合は、平成16年3月15日までに青色申告の申請をすれば、平成16年分より青色申告となり最大65万円経費を増やすことができます。（一定の帳簿書類を作成しなければなりません。）

（２）固定資産税や都市計画税は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）で平成15年中に支払った税額（平成15年1月、2月、4月、 7月支払分）を経費にします。ただし、継続的に納税通知書に記載された税額（平成15年4月、7月、平成16年1月、3月支払分）を経費にすることもできます。

（３）火災保険料は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）を経費にします。ただし、1年を超える前払いの場合は、平成15年分の経費にする部分と平成16年分以降の経費にする部分とに期間按分します。
また、保険期間が3年以上で満期返戻金のある火災保険料は、積立部分が経費になりません。

（４）修繕費は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）を経費にします。
ただし、一つの修理、改良等の金額が20万円以上の場合は、修繕費として全額を平成15年分の経費にできるケースと、減価償却費として平成15年分の経費にする部分と平成16年分以降の経費にする部分とに期間按分するケースがあります。

（５）借入金の利子は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）を経費にします。ただし、1年を超える前払いの場合は、平成15年分の経費にする部分と平成16年分以降の経費にする部分とに期間按分します。
また、借入金の元金は経費になりません。（不動産所得が赤字の場合は、その赤字のうち土地を購入するための借入金の利息までの金額は、他の黒字の所得と損益通算することができません。）

もめないための三つの呪文

相続をめぐる最大のトラブルは遺産分割で兄弟がもめることです。

早い話が「兄貴だけが取りすぎだ」、「おまえは親の面倒もみずに」という兄弟げんかです。もっとも幼い頃からお菓子の取り合いをしていた仲ですから、いまさら仕方ないのかもしれません。

しかし、今まで仲の良かった兄弟が親の相続をめぐって二度と口をきかなくなるのも悲しいものです。借金をして「相続税が下がった、下がった」と喜ぶのが相続対策ではありません。生きているうちに、「いかにスムーズな相続を迎えるか」というシナリオを作ることが本当の相続対策です。そこで今回は、相続争いを未然に防ぐための三つの呪文をお教えしましょう。

一つ目の呪文「遺言」

遺産分割は相続人間の話し合いで決まります。財産がすべて現金であれば、みんなで均等に分割して終わるのかもしれません。しかし現実は、賃貸マンションや自分が経営している会社の株といった換金価値の劣る財産ばかりです。

「賃貸マンションは不動産投資に熱心なあの子に」、「自社株は後継者であり会社の役員をしているあの子に」と思っても、その通りになるという保証はどこにもありません。また、相続人間の立場の違いも考慮しなければなりません。自分の介護を親身になって行ってくれた人や、兄弟中での経済的弱者には多くの財産を与えたいものです。

しかし現実は「お姉ちゃんは財産がほしいから看病していたのでしょ」、「兄貴は努力が足りないからいつもお金がないのよ」となることもあります。また妻を亡くした後、同居している籍を入れていない女性に財産を与えようと思っても、この女性には相続権すらないのです。

さらに、「先妻の子」、「愛人の子」、「高齢者の再婚」、「言うことを聞かないドラ息子」、兄弟げんかの種はつきません。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

一つ目の呪文「遺言」。

二つ目の呪文「生前贈与」

一つ目の呪文「遺言」で、きっと思い通りの遺産分割が可能になったことでしょう。
ただ、一つ言い忘れていたことがあります。

「遺言」の呪文は、あなたが死ななければ効果が現れません。
あなた自身が本当に効果があったかどうかを、確認することはできないのです。
とくに「自筆証書遺言」という呪文は効き目がないこともあります。

効き目の強い「公正証書遺言」という呪文でも、兄弟げんかそのものをなくすことはできません。こんなときは、あなたが子供たちの間に入って兄弟げんかの仲裁をすべきところですが、あなたはもうこの世にはいないのです。

また、知恵を絞り子供たちのことを考えて、どんなにすばらしい遺産分割を実現したとしても、あなたが子供たちの喜ぶ顔を見ることはできません。

さらに「公正証書遺言」という呪文を唱えたことが明らかになると、その日から子供や子供の嫁が自宅に足しげく通いだし、兄弟同士牽制し合って疑心暗鬼になってしまいます。

何とか自分の目の黒いうちに、自分自身で子供たちに十分な説明ができるうちに、遺産分割を済ませる方法はないものでしょうか。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

二つ目の呪文「生前贈与」。

三つ目の呪文「遺留分の放棄」

一つ目の呪文「遺言」と二つ目の呪文「生前贈与」で、今度こそ思い通りの遺産分割が可能になったことでしょう。ただ、もう一つ言い忘れていたことがありました。

「全財産を長男に相続させる」という「遺言」の呪文や「全財産を次男に贈与する」という「生前贈与」の呪文は効き目がないことがあります。

正確には一旦は効き目があるのですが、あなたが死んだ後で財産を少なめにしかもらっていない相続人たちが、多めにもらった相続人に財産を返せという請求（遺留分減殺請求）ができます。

今後は法廷闘争ですので兄弟げんかは泥沼になってしまいます。言うことを聞かないドラ息子に「遺言」の呪文で財産を与えないことにしても、「生前贈与」の呪文でドラ息子以外に全財産を与えたとしても効き目があるとは限らないのです。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

三つ目の呪文「遺留分の放棄」。

ただし、この呪文を唱えることができるのは相続人（ドラ息子）だけです。あなたが唱えることはできません。「生前贈与」の呪文で、いくらかの財産を相続人（ドラ息子）に与えて、相続人（ドラ息子）に「遺留分の放棄」の呪文を唱えさせ、最後に相続人（ドラ息子）に財産を与えないという「遺言」の呪文でとどめを刺す。ドラ息子は三段攻撃で退治できます。