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不動産の消費税がかかる?かからない?

2017年06月10日

1.不動産の消費税

 マンション経営をされている人の中には、消費税の申告をした事が無いという人も多いのではないでしょうか?

 国内において商売として代金が支払われた場合には原則として消費税が発生する事となります。

 事業を経営している人は、消費者から預かった消費税を年間を通じて集計し、確定申告により国(税務署)に納付する事となります。

 マンション経営も商売ですので、原則的には消費税の対象です。

しかし「国の方針」により、いくつかの商売行為については「消費税を課税しない取引(非課税取引)」として規定されています。この規定により、不動産関係の商取引は消費税がかかったり、かからなかったりと少々複雑な事になっています。不動産関係の消費税を求めると次通りです。

・土地の売買 ⇒ 非課税 

 建物の売買 ⇒ 課税

・土地の貸付 ⇒ 非課税(但し、駐車場の貸付は課税)

 建物の貸付 ⇒ 課税(但し、居住用建物の貸付は非課税)

 この時点で、既に複雑ですがさらに「免税制度」というものがあります。

 「免税制度」とは、たとえ消費税が課税される年間売上高が1,000万円以下の場合は、消費税は免税(消費税申告不要)とないう制度です。

 

 例)

 マンション経営の年間売上 1,500万円、

  駐車場経営の年間売上   500万円

消費税が課税される売り上げは駐車場の500万円となります。消費税課税売上が1,000万円以下のため、消費税の申告は不要となります。

 

2.普段関係ないからこそ注意が必要

 

 上述の理由により、不動産オーナーの中には自分は消費税は関係ないと思っている方も多いのかと思います。しかしここが落とし穴になる事もあります。

 

事業者が建物を購入する際等に支払う代金には、当然消費税も含まれます。この支払った消費税については、確定申告により還付される事があります。

残念ながら、その建物が「賃貸用マンション(居住用)」である場合には、消費税還付の対象とはなりません。賃貸用マンションの家賃が消費税非課税というのが、その理由です。かつて、自動販売機スキームと呼ばれ、原則としては還付の対象とならないはずの「賃貸用マンション(居住用)」建物代金に含まれる消費税を、制度をうまく利用して還付してもらうという手法が存在しました。しかしこの手法も制度改正により現在は基本的に使えなくなっています。

 

しかし勘違いしてはいけません。建物を購入しても消費税還付の対象とならないのは、あくまでも「居住用建物」を購入した場合です。裏を返せば「店舗・事務所用建物」を購入した際に支払う消費税は、還付の対象になり得るという事です。店舗・事務所の家賃には消費税が課税されるからです。

しかし、還付を受けるためには事前に税務署に届出を出すなどといった煩雑な手続きが必要となる事が多いです。これを失念してしまうと消費税の還付が全く受けられないという事もあります。

 

不動産関係の消費税は、非常に複雑な部分が存在します。大きな支払いが発生する時は、「自分には消費税は関係ない」と思いこまず、事前に税理士等に相談されることを強くお勧めします。

カテゴリ : 不動産 節税

筆者紹介

山方 越志
税理士法人 田崎・太田事務所
税理士

私は、これまで相続税の申告に30件以上携わらせて頂いています。相続対策も含めますと少なくとも100件以上にはなるかと思います。税理士事務所において、相続税の申告は通常1年に1回あるかないかと言われる状況から鑑みますと、かなりの件数をこなしているものと自負しております。 「相続対策」と聞くと節税対策を連想する方が多いのではないでしょうか? 実際、対策を打つことで相続税額が大幅に減少するケースは多数あります。しかし相続税を支払うのは財産を持っているご本人様ではなくその相続人様です。この考えから、財産をお持ちの方の中には「自分が死んだ後の財産や相続税には興味がない。」といった方も多いように見受けられます。 しかし私は本来の「相続対策」とは、ご本人様の為にこそ必要と考えております。「相続」という言葉の意味は、「次々と続いていくこと。」だそうです。その人が亡くなった後も、その人が生きてきた事実はいろいろな形で周りの人に受け継がれ生き続けるのだと思います。それは目に見えるものもあれば、目に見えないものもあるでしょう。その中で「相続財産」とは、その人が引継ぎ守り築いてきた、目に見える人生の証です。 節税のアドバイスは当然のこととして、何よりも「その人の大切な物が大切な人に引き継がれていくことのお手伝い」をモットーに業務に携わらせて頂いております。

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